Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmesinin tanımına yer verilmiştir. Buna göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Sözleşmenin taraflarının üzerlerine düşen yükümlülükleri yerine getirmedikleri durumlarda çeşitli kanun yollarına başvurmak mümkündür. Bu durumlardan biri de borçlunun (kiracının) kira bedelini zamanında ödememesi ya da hiç ödememesidir.
Kiracının, kira ödeme borcuna aykırı davranması halinde alacaklının (kiraya verenin) başvurabileceği hukuki yollar şu şekildedir:
- İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI
Bu durum TBK m.352/2’de düzenlenmiştir. Buna göre kiracı bir kira yılı içinde borcunu birbirinden farklı aylarda birden fazla kez ödemeyerek kendisine iki kez haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa; kiraya verenin, kiracının tahliyesini gerçekleştirmek için haklı nedenle tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır.
Bu dava taşınmazın bulunduğu yerin yanı sıra davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak için:
-İhtarların bir kira yılı dönemi içinde en az iki farklı aya ait olması,
-Kira zamanının gelmiş ve borcun ödenmemiş olması (muaccel borç),
-İhtarların yazılı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.
İhtarın kiracıya tebliğinden sonra kiracı tarafından ödeme yapılmış olması iki haklı ihtarın yapılmış olmasının önünde engel değildir. Sonradan ödenmiş olsa bile kira bedelini geç ödeyen kiracıyı işbu yasal gerekçeye dayalı olarak tahliye etme hakkı doğacaktır.
Kira akdine ilişkin belirli süreli imzalanmayan süresiz sözleşmelerde ve kira bedelinin yıllık peşin ödenmesi gereken hallerde ise iki haklı ihtar şartı oluşmayacaktır.
- TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ BAŞLATARAK KİRACININ TAHLİYE EDİLMESİ
Kira bedelini ödeme borcu kiracının asli yükümlülüğüdür. Kira borcunu ödemede temerrüde düşen borçlu için icra takibi başlatılır ve borçluya ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren İcra İflas Kanunu uyarınca kiracının 7 günlük itiraz süresi bulunmaktadır. Borçlu kira sözleşmesine ya da ödeme emrine itiraz olmak üzere iki şekilde itiraz edebilir.
Bunlardan ilki kira sözleşmesine itirazdır. Borçlu olan kiracının kira sözleşmesi yönünden ödeme emrine itiraz etmesi kira sözleşmesini inkar ettiği anlamına gelir. İcra Müdürlüğüne “kiracı değilim” veya “alacaklı ile aramızda kira sözleşmesi yoktur” şeklinde itirazda bulunabilir.
Kiralayan takip talebinde sözlü kira ilişkisine dayanarak takip başlatmışsa kiracının kira ilişkisine itiraz etmiş olması halinde; kiralayan imzası ikrar edilmiş bir sözleşme bulunmadığından İcra Hukuk Mahkemesine başvurup itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini isteyemez. Bu durumda, kiralayanın Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak genel hükümlere göre ispat vasıtalarıyla kira alacağının ödenmesi ve temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilmesini talep edebilir.
İtiraz türlerinden bir diğeri de ödeme emrine itirazdır. Borçlu itirazında, kira akdini ve buna ait imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, sözleşmenin yapıldığını kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtirazın kiraya verene tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde kira sözleşmesine dayanarak İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı (kiraya veren), itirazın kaldırılmasını talep etme hakkını kaybeder.
Borçlunun ödeme emrine itiraz edip etmemesine göre iki farklı yol izlenmesi gerekir:
-Eğer borçlu ödeme emrine itiraz ederse icra takibi durur ancak 30 gün içinde icra takibinde belirtilen tutarı öderse tahliye edilmeyecektir. İcra takibinin durması ve kiracının dosya kapak hesabında belirtilen tutarı ödememesi halinde alacaklı itirazın kaldırılması ve tahliye istemli olarak İcra Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.
-Eğer borçlu ödeme emrine itiraz etmezse ve 30 günlük süre içinde icra takibine sebep olan borcunu ödemezse borçlu hakkında icra takibi kesinleşir. Kiracı hakkında başlatılan icra takibine itiraz edilmeyerek kesinleşmesi nedeniyle İcra hukuk Mahkemesinde tahliyeye karar verilmesi istenebilir.
- TEMERRÜT SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI
TBK m.315’te “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” İfadesine yer verilmiştir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
İhtarın kiracıya tebliğinden itibaren söz konusu olan sürede borçlu borcunu ödemezse, alacaklı temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir. Dava neticesinde tahliye kararı alınırsa bu işlem ilamlı icra yoluna başvurularak icra müdürlüğü tarafından gerçekleştirilir.
İki haklı ihtar gönderme ve temerrüt sebebiyle tahliye davası açmak arasındaki fark burada ihtardan sonra borçluya verilen 30 günlük süreden kaynaklanmaktadır. İki haklı ihtarda ise kira döneminin sona ermesinden itibaren 1 aylık yasal süre içinde tahliye davası açılmalıdır.
Soru ve önerileriniz için ulaşabilirsiniz.
Celik & Atci Attorney Partnership
